20 Jan 2022 Les solutions pour financer un bien à l’étranger
Face à la hausse des prix de l’immobilier depuis les années 2000, les investisseurs s’intéressent de plus en plus aux opportunités à l’étranger. Que ce soit en Europe ou à l’international, les solutions pour financer un bien à l’étranger existent mais sont naturellement plus difficiles d’accès.
Inutile en effet d’espérer un crédit pour financer un bien avec un taux ultra compétitif sur 25 ans et avec une garantie Crédit Logement. Le simple fait d’évoquer une acquisition en dehors de la Métropole vous expose à un refus préventif.
Financer un bien à l’étranger avec son immobilier en France
La première possibilité pour financer un bien à l’étranger se trouve parfois dans votre patrimoine. Le cas typique concerne l’investisseur qui a déjà acquis sa résidence principale ou un parc locatif en France. Le bien ne comporte pas ou plus de dette, et aucune hypothèque. Dans ce cas, en allant voir des banques spécialisées, vous pouvez réaliser un crédit hypothécaire.
Cela consiste à prendre une hypothèque sur le bien, en l’expertisant et en appliquant une valeur de prêt (appelée Loan to value ou LTV). Selon l’emplacement comptez un prêt entre 50 et 80% de la valeur du bien.
Pour ceux qui ont investi dans leur résidence principale il y a plusieurs années et qui veulent dégager de la trésorerie, cette solution s’avère intéressante. Par exemple, si vous avez acheté votre résidence principale à Paris en 2010 à 500 000€ et qu’elle vaut aujourd’hui 1 000 000€, vous pouvez dégager jusqu’à 700 voir 800 000€ de crédit hypothécaire pour financer votre acquisition.
Le crédit patrimonial pour financer n’importe quel actif ?
Ce type de crédit s’appelle également Crédit Lombard. Nous l’avions abordé dans un de nos articles: Crédit Lombard: Donner un effet de levier à ses liquidités.
Le principe est simple, plutôt que d’utiliser la totalité de vos liquidités, vous pouvez les utiliser pour dégager un crédit In Fine ou amortissable, renouvelable (tant que vous avez les encours sous gestion). La valeur de prêt se situe en général entre 50% (si en totalité en actions) à 90% (pour certains fonds euros).
Dans le cas d’un locatif, l’effet de levier est présent et vous pouvez dégager du rendement de vos liquidités.
Accessible à partir de certains montants (il sera difficile d’obtenir un crédit renouvelable indéfiniment en dessous de 500 000€), ce crédit patrimonial reste intéressant pour l’épargnant qui souhaite également optimiser sa transmission (en plaçant le cash sur une assurance-vie par exemple).
Quid des banques européennes pour financer un bien à l’étranger ?
La dernière solution serait d’emprunter dans le pays d’acquisition. Un peu plus difficile d’accès compte tenu des contraintes bancaires mais pas impossible. La banque demandera en général un apport assez conséquent (minimum 20 à 30%) et pas sûr que les taux suivent. Mais pourquoi pas ?
Certaines banques européennes, notamment au Luxembourg, financent des acquisitions à l’international lorsque vous êtes client chez eux. A ce titre, vous pouvez recourir à un mix entre financement étranger et crédit lombard.