15 Nov 2021 Hériter d’un bien immobilier: vendre ou conserver ?

Hériter d’un bien immobilier soulève de nombreuses questions dans sa stratégie patrimoniale. En effet, même s’il constitue un actif complémentaire, il vient parfois chambouler la planification que vous avez réalisée (ou pas encore).

Le choix souvent réalisé est de vendre le bien immobilier pour investir dans autre chose ou placer le cash sur un contrat d’épargne.

Lorsque vous héritez d’un bien, quelles questions se poser pour réaliser le bon choix avant de prendre la décision de vendre ?

Hériter d’un bien immobilier change t-il votre répartition patrimoniale ?

Un bien immobilier du fait de sa valeur peut modifier votre répartition patrimoniale. Dans de nombreuses stratégies, les épargnants peuvent avoir par exemple équilibré leur patrimoine en arbitrant entre financier et immobilier.

Ou ont par exemple déjà partagé leur patrimoine via un testament ou donation/donation-partage.

L’arrivée d’un actif avec une valeur importante entraînerait un déséquilibre si vous ne l’anticipez pas.

Peut-être faudra t-il réaliser une transmission complémentaire ? Ou réviser partiellement ou totalement la stratégie.

De la même manière, si ce bien était locatif, change t-il votre situation fiscale en termes de revenus ? Basculer d’une tranche d’imposition ou basculer à l’impôt sur la fortune peut fausser toute votre stratégie réalisée.

Quels sont les objectifs patrimoniaux actuels ?

Avant de vendre un bien immobilier, posez vous les questions non pas par rapport à l’actif mais par rapport à vos objectifs patrimoniaux.

En effet, vendre un bien immobilier entraîne des charges fixes: droits d’enregistrement, plus-value immobilière si vous attendez entre l’héritage et la donation, estimation, etc.

Cependant, de nombreux investisseurs veulent parfois vendre le bien pour … acheter un autre bien et se constituer un plan pour la retraite. Le bien dont vous avez hérité est-il adapté à de la location ? Est-il divisible en lots ? La demande locative sur ce bien est-elle bonne ? Sa rentabilité ?

Pourquoi se lancer dans un achat immobilier de retraite alors que vous avez déjà un actif solide entre les mains(et que vous avez déjà payé des droits) ?

Avez-vous besoin de liquidités ? Nous ne parlons pas de liquidités pour dépenser ou conserver en stocks mais un besoin de liquidités pour travaux, etc. Dans ce cas prenez en compte les charges évoquées ci-dessus. Vous pourriez perdre plus de plumes à vendre et détériorer la valeur transmise.

Hériter d’un bien immobilier vous donne t-il des contraintes ?

Conserver un patrimoine immobilier tout comme l’investissement a des contraintes. Vous devrez vous acquitter de charges de copropriété ou encore taxe foncière. Il n’est pas rare de voir des épargnants dépassés par les charges immobilières et de revendre en catastrophe. C’est souvent le cas lorsqu’on conserve une maison familiale en résidence secondaire.

N’oublions pas également que conserver un bien acheté il y a un moment entraîne des rénovations la plupart du temps. Pour une rénovation complète, comptez de 800 euros à 1000 euros par mètre carré. Si vous recevez une pléthore de petites surfaces, vous allez avoir des centaines de milliers d’euros à débourser dans les mois à venir. Pas facile si vous n’avez pas anticipé.

Si vous décidez de louer par exemple, vous devrez vous assurer d’une gestion. Celle-ci devra répondre à une perception pérenne de revenus. Inutile de vous rajouter une gestion laborieuse en complément.

Dans le cas de l’héritage d’un immeuble de rapport, la conservation a pour avantage de simplifier la gestion. Mais vous vous exposez en termes de répartition géographique. Si l’immeuble de situe dans une grande ville, c’est idéal. A défaut, le bien devient un danger potentiel.

Quels sont les autres choix qui s’offrent à vous ?

La question semble un peu directe, mais avez-vous une autre solution en tête ? Faut-il vendre un bien immobilier patrimonial pour acquérir une loi Pinel avec une défiscalisation ? Sur le coup, la rentabilité serait immédiate, mais à long terme, faites bien vos calculs.

Par ailleurs, si vous vendez, allez-vous investir les liquidités ou les stocker sur une épargne peu rémunérée (et subir l’inflation). L’immobilier patrimonial est un rempart contre l’inflation. Avec les rénovations nécessaires, vous n’aurez peut-être pas la meilleure rentabilité, mais un actif solide que vous pourrez conserver dans votre patrimoine.

En conservant ce patrimoine, peut-être souhaiteriez-vous en donner une partie à vos enfants. Une structuration devient dans ce cas nécessaire. Vous pouvez par exemple passer par une société ou encore démembrer le bien.

Dans ce dernier exemple, vous conservez un patrimoine familial et générez des revenus complémentaires pour votre retraite.

Dans le cas où vous préférez l’épargne en directe plutôt que de l’immobilier, avez-vous un durée d’investissement ? Avec la baisse des rendements de fonds euros, un épargnant sans risque n’a plus de vraies solutions pour valoriser son capital.

A l’inverse, investir en bourse suppose un horizon très long terme. Êtes-vous sûrs de vouloir vendre un patrimoine familial construit pour investir en bourse ? Peut-être une partie, mais la totalité ?

Conclusion: ré(envisagez) une stratégie globale incluant le nouveau patrimoine

Compte tenu des montants parfois significatifs, la conclusion demeure la stratégie globale. Avant de vendre ou conserver, prenez le temps de réaliser une nouvelle stratégie ou d’inclure le nouveau bien dans la globalité patrimoniale.

Repasser par la case bilan patrimonial parait lourd, mais nécessaire si vous ne souhaitez pas réaliser le mauvais choix. Avec toutes les conséquences fiscales, financières et patrimoniales en mains, vous pourrez parfois céder une partie mais en conserver une autre, vendre la totalité, conserver la totalité ou restructurer de la bonne manière.