02 Avr 2025 Taux d’endettement: Le crédit patrimonial pour investir ?

Depuis le 1er janvier 2022, un emprunteur ne peut plus avoir un taux d’endettement supérieur à 35% de ses revenus.

Lorsque l’emprunteur a déjà acheté sa résidence principale, sa capacité d’emprunt se retrouve grandement affectée. Pour les contribuables aux revenus plus importants, il n’est plus possible de multiplier les projets locatifs comme avant.

Cependant, bon nombre d’emprunteurs se retrouvent avec une épargne conséquente sur le compte courant, sans pouvoir utiliser leur capacité pour emprunter davantage. Le crédit patrimonial est un mécanisme intéressant qui permet de cumuler votre épargne actuelle, couplée parfois à un crédit hypothécaire.

Comment fonctionne le crédit patrimonial ?

Le crédit patrimonial permet de « monétiser » son patrimoine en dégageant des liquidités. L’emprunteur conserve ce patrimoine et n’a donc aucune obligation de s’en séparer. Dans le cadre d’une assurance-vie ou d’un PEA par exemple, il peut conserver les sommes sans perdre les avantages fiscaux et sans désinvestir.

Il existe plusieurs catégories de prêts patrimoniaux:

• Le crédit dit « lombard » c’est à dire via un nantissement de l’épargne existante. Par exemple, vous possédez 500 000€ sur un compte-titres ou contrat d’assurance-vie, vous pouvez réaliser une ligne de prêt renouvelable de 50% du montant du contrat.
• Le crédit hypothécaire: Prendre une hypothèque sur un bien (locatif le plus souvent) et dégager du cash. Le montage de refinancement hypothécaire est intéressant . Par exemple, rien ne vous empêche de le faire via un Owner Buy Out pour vendre à votre SCI. Cela dégage des liquidités pour payer les droits de succession. Par ailleurs, cela permet de faciliter la transmission. Attention tout de même à ces montages pour éviter l’abus de droit.
• Le prêt en contrepartie de nantissements de parts pour les dirigeants d’entreprises ou holdings patrimoniales.

Un prêt In Fine qui ne rentre pas dans le taux d’endettement

Il est possible de cumuler ces prêts et de réaliser des montages mixtes pour optimiser sa capacité d’emprunt.

Prenons un exemple assez simple pour illustrer le tout. Des emprunteurs ayant 37% de taux d’endettement souhaitent réaliser un investissement locatif complémentaire. Ils ont une capacité d’épargne importante et des liquidités de l’ordre de 300 000€ non rémunérées.

Ils souhaitent réaliser un investissement locatif de 300 000€. Un prêt amortissable sera probablement impossible avec le taux d’endettement. Cependant, rien n’empêche de mettre en place un prêt In Fine de 300 000€ avec les garanties suivantes:

• Privilège de prêteurs de deniers à hauteur de 50% de la valeur du bien (certaines banques iront jusqu’à 70% sur certains biens « Prime ») soit 150 000€.
• Un contrat d’assurance-vie de 200 000€ avec 150 000€ de fonds euros pour la garantie et 50 000€ « libres » de tout nantissement.

Le prêt In Fine ne gonfle pas le taux d’endettement, permet de déduire la dette de l’IFI et les intérêts d’emprunt des revenus. Vous réalisez un investissement sur 50 000€. Le fonds euros sert de garantie. Et vous avez un effet de levier sur vos liquidités sans vous en déposséder.

En poussant le montage plus loin vous pourrez même optimiser la transmission via une SCI ou SARL de famille.

Vous l’aurez compris, ces montages sont une alternative pour continuer à investir. Malgré tout, une étude de votre projet, de vos objectifs et un bilan de votre situation sont indispensables. Le prêt patrimonial est un outil formidable s’il est bien utilisé et sans recourir au surendettement.