03 Fév 2025 Comment emprunter au-delà des contraintes d’endettement du HCSF ?

Depuis le 1er janvier 2022, les, épargnants ne peuvent pas dépasser 35% du taux d’endettement. Cela a entraîné le report de nombreux projets immobiliers ou autres. Il existe pourtant plusieurs stratégies financières permettant d’aller au-delà de cette limite tout en optimisant votre situation patrimoniale.

Emprunter via une société à l’impôt sur les sociétés (IS)

Créer une société soumise à l’IS, comme une SCI ou une SAS, permet d’emprunter sans impacter votre taux d’endettement personnel. Les revenus locatifs de la société servent à rembourser l’emprunt, ce qui permet d’optimiser la fiscalité et d’améliorer la capacité d’investissement.

Les avantages sont multiples:

• Déconnexion des finances personnelles : le Code de la consommation auquel renvoient les normes HCSF précise bien que les prêts concernés sont les prêts à usage non professionnel. La souscription d’un prêt professionnel permet souvent de passer outre ces limites.
• Optimisation fiscale grâce à l’impôt sur les sociétés: avec une potentielle réduction des bénéfices du loueur meublé non professionnel dans les prochaines années, la société à l’impôt sur les sociétés peut retrouver ses lettres de noblesse.
• Meilleure capacité d’endettement: dans le cas d’une société à l’impôt sur les sociétés, nous recourons principalement à la notion de DSCR, c’est à dire à la capacité de la société à pouvoir assumer les charges. Nous viserons donc des immeubles à plus forte rentabilité.

Le crédit lombard : tirer parti de vos actifs financiers

Le crédit lombard est une solution idéale pour ceux qui détiennent un portefeuille d’actifs financiers (actions, obligations, assurance-vie). Ce type de prêt permet d’obtenir des liquidités en nantissant vos actifs sans les vendre, tout en profitant d’un effet de levier intéressant.

Le crédit lombard est un crédit assis sur vos liquidités existantes. En contrepartie d’un nantissement généralement (assez peu couteux), la banque va vous prêter un pourcentage de votre contrat.

Pour un contrat mixé entre fonds euros et unités de compte, vous pouvez espérer un prêt de 60 à 70% de la valeur du contrat.

Le crédit lombard contrairement à un crédit immobilier classique peut financer tout type d’actifs:

• Immobilier: résidence principale, secondaire, investissement locatif, SCPI, etc.
• Financier: Achat d’actions, d’OPCVM, private equity, …
• Financement de stocks options, actions non cotés de votre entreprise, …
• Actifs de jouissance comme un bateau, avion, voiture, etc.

La banque pratique un taux égal à l’Euribor  (encore négatif à court terme) majoré d’une marge de la banque. Contrairement aux prêts bancaires classiques, le prêt lombard n’est pas soumis aux ratios d’endettement.

Généralement, vous pouvez avoir un crédit renouvelable tous les ans et le prolonger tant que les taux sont intéressants.

Le crédit hypothécaire : utiliser la valeur de votre patrimoine immobilier

Vous possédez déjà un bien immobilier non ou peu endetté ? Le crédit hypothécaire permet d’utiliser ce bien comme garantie pour obtenir de nouveaux financements.

Le crédit hypothécaire permet d’obtenir des liquidités importantes pour financer d’autres investissements qu’ils soient immobiliers mais également financiers ou encore des apports en compte courant d’associé dans une société.

Les taux sont généralement plus élevés mais l’effet de levier permet de réaliser un levier important.