13 Déc 2021 Vendre sa maison à une SCI familiale: est-ce possible ?

Vendre sa maison à une SCI apparaît intéressant pour un investisseur qui souhaite à la fois dégager des liquidités et optimiser la transmission de son patrimoine. Néanmoins comme tout montage juridique il convient d’étudier la faisabilité et surtout éviter la notion d’abus de droit fiscal.

Vendre sa maison à une SCI: Mode d’emploi

Le mode d’emploi d’une vente à une SCI demeure assez simple sur le papier:

• Les propriétaires créent une SCI en commun.
• Ils vendent la résidence principale à la SCI. Nous appelons cela une vente à soi-même. Juridiquement, vous vendez la résidence principale à une personne morale à part entière.
• Pour acquérir, la SCI réalise un emprunt ou bénéficie d’un apport en compte courant d’associé de la part des propriétaires.

S’agissant de la résidence principale, aucune plus-value ne s’applique. Néanmoins vous passez par la case Notaire et payez ainsi des droits de mutation à titre onéreux. Soit environ 8% du prix.

Les propriétaires reçoivent quant à eux les liquidités issues de la vente.

D’un point de vue comptable, il faudra tout de même envisager des frais de comptabilité, création de SCI, etc.

Pourquoi vendre sa maison à une SCI ?

La question se pose quand on voit que la vente entraîne 8% de droits. Néanmoins, la vente de la résidence principale à sa SCI permet de réaliser quelques projets intéressants.

Tout d’abord, la vente à une SCI permet de dégager du cash pour financer d’autres projets. Très souvent, le prêt se voit accordé sous réserve d’une hypothèque ou privilège sur le bien. Cela peut également se faire sur un autre bien si vous ne souhaitez pas engager votre résidence principale. Les liquidités dégagées peuvent avoir plusieurs objets:

• Acquérir un nouveau bien immobilier.
• Equilibrer le patrimoine immobilier et financier.
• Payer les droits de succession.
• Investir en épargne. Dans ce dernier cas, la double optimisation avec l’assurance-vie devient intéressant.
• Etc.

Ensuite, le montage permet d’optimiser la transmission du patrimoine. La SCI étant endettée, sa valeur nette va diminuer. Il suffit par la suite de réaliser une donation en nue-propriété des parts pour conserver la jouissance tout en transmettant le patrimoine aux enfants à moindre coût.

Enfin, la donation des parts contenant la résidence principale permet notamment de protéger un enfant qui habite encore ce bien. Par exemple en cas d’enfants d’un second lit. La SCI protège également le concubin/partenaire pacsé/ conjoint. En effet les statuts de la SCI pourront empêcher les enfants d’un premier lit de demander le partage par anticipation au décès. Et ainsi ne pas forcer la vente de la maison.

Eviter l’abus de droit fiscal: un impératif du montage

En regardant ce montage, il faut tout de même prendre quelques précautions. Tout d’abord, n’oublions pas qu’une hypothèque est engageante sur le bien. Il faut ainsi s’assurer du bon remboursement du crédit. Un contrat de prévoyance ou assurance décès complémentaire peut être intéressant pour faire face à un éventuel décès ou invalidité/incapacité.

D’un point de vue fiscal, il faut rester extrêmement vigilant pour éviter la notion d’abus de droit fiscal. Cet abus de droit se caractérise sous 2 formes:

• Sur la transmission, réaliser ce montage dans le seul but d’éluder l’impôt sur les successions peut être remis en cause par l’administration fiscal. Il faut un vrai intérêt financier et civil autre. Par exemple la protection d’un mineur, du concubin, ou encore un besoin de liquidités pour financer un projet.
• Certains propriétaires se sont vus retoquer en se « louant à eux-mêmes la résidence principale » pour déduire les intérêts d’emprunt payés. Voir même en générant un déficit foncier. Le juge de l’impôt se montre assez intransigeant sur ce type de montage.

Ce qu’il faut retenir sur cette vente de maison à une SCI, c’est qu’elle doit répondre à un besoin avant tout justifié par un motif autre que l’impôt. Le besoin de liquidités ou l’optimisation du taux d’endettement reste intéressant. L’intérêt purement fiscal vous expose à une sanction de l’administration (+ la majoration bien entendu).