24 Sep 2021 SARL de famille et LMNP: Faut-il y recourir automatiquement ?

La SARL de famille permet de transmettre efficacement votre patrimoine immobilier en Location meublée non professionnelle. Avec un investissement immobilier en hausse sur le dernier trimestre, les investisseurs se prêtent à la création de holdings, parfois sans calculer les conséquences juridiques et fiscales.

La SARL de famille: Les avantages du LMNP sans les contraintes de l’IS

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est souvent plébiscitée. Elle a tout de même quelques inconvénients qui peuvent ne pas convenir à tout le monde. En ce sens, nous vous invitons à consulter notre dernier article sur le sujet: LMNP ou SCI à l’IS pour mon bien immobilier ?

Nous avions évoqué les avantages de la SARL de famille dans un article sur Linkedin (voir en ce sens Louer en LMNP via une structure familiale).

Concrètement la SARL de famille permet de conserver les avantages du LMNP en direct. Par ailleurs, les investisseurs restent soumis à l’impôt sur le plus-value des particuliers.

La SARL de famille fonctionne sur un schéma très simple:

• Les investisseurs créent une société à responsabilité limitée entre conjoints/partenaires pacsés ou membres d’une même famille.
• La société réalise un investissement de 1 million d’euros financé par un emprunt ou apport en compte courant d’associé. Sa situation nette est donc proche de 0 (Actif – Passif).
• La nue-propriété des parts est donnée aux enfants et/ou petits-enfants.
• Nous appliquons l’article 669 du CGI qui prévoit une décote en fonction de l’âge de l’usufruitier.
• Nous appliquons l’abattement propre aux donations/successions.
• Du vivant des parents/grands-parents, ceux-ci perçoivent les loyers de la SARL.
• Au décès, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété est reconstituée nette de droits (Article 1133 CGI).

Pour une perception de revenus, la SARL de famille semble plus avantageuse. La SCI à l’IS quant à elle accompagnera un projet de capitalisation de patrimoine.

La SARL de famille n’est pas automatique selon votre projet

La SARL familiale possède quelques inconvénients parfois méconnus:

• Une holding coûte cher… La tenue d’une comptabilité pour un LMNP + le centre de gestion agrée coûte en moyenne 600-650€ par an dont vous récupérez les 2/3 en réduction d’impôt. Une SARL de famille entraînera un coût de l’ordre de 1000-1500€ sans aucune possibilité de récupération.
• Le fait d’avoir un statut de gérant majoritaire en SARL vous soumet aux cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants. Le coût avoisine les 45% de votre résultat. Par définition dans le LMNP, le résultat net sera nul les premières années. Vous serez donc soumis à un forfait minimum aux alentours de 1600€. Pour ce cas là, si un membre du foyer fiscal ne travaille pas, il peut assumer la gérance lui-même et cotiser des droits à la retraite. S’il est minoritaire, le forfait SSI ne s’applique pas. Attention, ne pas nommer un gérant de complaisance dans le seul but d’éviter le forfait.
• En cas de décès, la somme reçue en remboursement du prêt par l’assurance emprunteur s’assimile à un revenu imposable. Pensez à une prévoyance complémentaire pour payer les droits dus à ce titre.
• Les taux d’intérêt sont souvent plus élevés pour les sociétés et les durées possibles moins longues.

La SARL de famille à elle-seule a un coût de l’ordre de 3000€ à l’année. Pour un studio parisien à 300 000€ qui vous génère 10000€ de revenus annuels, cela diminue la rentabilité de quasiment 30%…

N’utilisez la SARL de famille pour vos futurs investissements que si vous prévoyez a minima 600-700k€ d’investissements dans les prochaines années. En dessous, elle sera très belle sur le papier, mais peu utile.

Conclusion: Une holding patrimoniale sert principalement à conserver le patrimoine et transmettre

Avant de créer une quelconque structure, nous devons rappeler qu’une holding sert principalement de réceptacle. C’est à dire que son utilité réside dans la détention à plusieurs d’un patrimoine indivis et de sa transmission.

En dehors, il n’y a pas ou peu d’avantages fiscaux. Certes, vous aurez l’avantage de l’amortissement dans la SCI à l’IS, mais vous l’aurez dans le LMNP également. Alors pourquoi créer une holding si vous investissez seul sans intention de transmettre à court/moyen-terme ?

Pourquoi créer une SARL si vous ne transmettez votre patrimoine que dans 20-30 ans…  Se prononcer sur la fiscalité successorale à cette période est peut-être trop prétentieux ?

Vous aurez par ailleurs toute la possibilité de créer ultérieurement une société dans le cadre d’un refinancement de votre patrimoine pour recréer de la dette et transmettre le patrimoine. Ce montage de « vente à soi-même » doit s’accompagner d’une vraie stratégie patrimoniale. Si l’intérêt est uniquement fiscal, vous risquez la requalification en abus de droit.

Pour conclure, aucune holding patrimoniale n’est automatique. Tout projet de création doit s’accompagner de questions concrètes dans votre stratégie patrimoniale:

• Percevoir des revenus ou capitaliser ?
• Quel horizon de transmission patrimoniale ?
• Quelle durée de détention estimée pour votre patrimoine immobilier ?
• Des arbitrages sont-ils à prévoir dans votre holding ?
• Quel montant d’investissement dans les prochaines années ?

Dans le cadre de notre accompagnement, nous vous proposons une stratégie avec tous les montages possibles et vous accompagnons dans le choix de la plus efficiente.