03 Déc 2021 Pourquoi la transmission de l’immobilier est-elle compliquée ?

La transmission de l’immobilier patrimonial n’est pas une chose aisée. D’une part parce le patrimoine est pas définition illiquide (quoi qu’on en dise). D’autre part parce que la simple mutation immobilière entraîne des droits fiscaux non négligeables.

Néanmoins, si nous attendons d’avoir la bonne structure pour faire un choix patrimonial, nous risquons de ne jamais en faire. A l’inverse, le fait de trop anticiper peut vous coûter plus cher à terme.

Il faut donc trouver le juste équilibre entre optimisation de la transmission et rentabilité immobilière.

La hausse des prix a entraîné des difficultés au niveau de la succession

L’immobilier reste le placement privilégié des français même si certains ralentissements se font ressentir depuis la crise Covid. Les prix ont donc connu une ascension fulgurante depuis les années 70. Pour ceux qui avaient investi dans la capitale à l’époque, le patrimoine peut aujourd’hui représenter plusieurs millions d’euros.

Pour autant, cela ne veut pas dire que ces personnes ont largement les ressources pour anticiper les droits de succession. Bien au contraire !  Si la valeur de l’immobilier a augmenté, les droits de succession ont augmenté tout autant. Pour rappel, au-delà de 1,8 million d’euros par héritier descendant, la taxation monte jusqu’à 45%.

Cela amène parfois des héritiers à vendre en catastrophe pour payer des droits de succession dans l’année qui suit le décès. Et l’épargne étant aujourd’hui peu performante sur des profils sécuritaires, elle ne représente qu’une part infime du patrimoine immobilier.

L’épargnant doit donc aujourd’hui s’assurer de maintenir son train de vie avec l’immobilier et la rente dégagée, tout en anticipant les liquidités suffisantes pour payer d’éventuels droits et éviter la dilapidation du patrimoine constitué.

La transmission de l’immobilier: un casse tête financier et fiscal

La solution pour transmettre son immobilier serait donc de mettre en place les outils dès le premier investissement. Malheureusement, cette solution simple en apparence peut présenter des inconvénients à terme.

En effet, avec un système fiscal changeant, créer une holding patrimoniale pour transmettre ultérieurement les parts ne sera peut-être plus rentable si la fiscalité de la nue-propriété change. Entre temps, vous aurez payé des frais de comptabilité plus élevés ainsi que d’éventuelles cotisations sociales. Par exemple les cotisations SSI pour une SARL de famille.

De même dans le cas d’une holding, vous allez réduire drastiquement votre rentabilité si les frais de société ne sont pas suffisamment absorbés. Une SARL familiale ne trouve qu’un intérêt limité en dessous de 700-800ke d’investissement minimum.

Mais si ne vous mettez en place aucune structure et que vous la remettez à plus tard, la moindre mutation immobilière entraîne l’impôt sur la plus-value et les droits d’enregistrement. Certes ces derniers ne sont que de 8% face aux 45% de succession. Mais un investisseur peut se bloquer sur un chèque de 200 000€ à sortir s’il cède son patrimoine de 2 500 000€ à lui-même. Dans le cadre d’un OBO par exemple.

Il faut aussi prendre en compte l’âge de transmission aux enfants. Pour des enfants mineurs, avez-vous vraiment envie de les intégrer à la SARL, SCI ou autre structure ? Cela pourrait vous bloquer pour l’obtention d’un crédit bancaire. De même en cas de divorce, vous vous retrouveriez avec une gestion familiale difficile.

Les questions à se poser pour anticiper la transmission de l’immobilier ?

Pour transmettre l’immobilier acquis ou à acquérir, il faut au préalable définir clairement des objectifs clairs:

• Mes enfants vont-ils recevoir tout de suite les biens ?
• Quel montant veux-je investir dans les prochains mois ?
• Est-ce que je souhaite de la rentabilité ou réduire le coût de la transmission à court terme ?
• Ai-je le cash suffisant pour payer d’éventuels droits ?
• Comment me couvre ma prévoyance en cas de décès ?
• Etc.

A partir de ce questionnement, vous aurez plusieurs solutions pour transmettre votre immobilier. Cela passera soit par un refinancement de vos actifs, une vente à sa société, une donation en nue-propriété une fois les amortissements du LMNP consommés, un arbitrage de biens immobiliers vers du financier, un abondement d’assurance-vie pour couvrir les droits, etc.