02 Avr 2025 Payer les droits de succession de ses biens immobiliers ?

Les droits de succession en France restent un vrai sujet. Les investisseurs qui ont crée un patrimoine immobilier avant la flambée immobilière ont aujourd’hui un capital non-liquide, valorisé fortement et sans les liquidités pour payer les droits de succession.

Il subsiste néanmoins des possibilités pour payer les droits de succession sans devoir vendre en catastrophe au dernier moment.

L’immobilier et le casse-tête des droits de succession

L’immobilier, malgré sa résilience face à l’inflation, ne permet pas de payer immédiatement les droits de succession lorsqu’ils sont exigibles. Si des aménagements existent pour différer et/ou fractionner le paiement des droits, il faudra tôt ou tard les payer.

Dans le cas d’un patrimoine immobilier qui a fortement pris ces dernières années, les droits de succession peuvent se tarifer de manière très importante. A titre d’exemple, voici ci-dessous le barème des descendants.

Dans le cas d’un salarié qui a en complément des stock-options et/ou actions gratuites depuis des années ou encore un chef d’entreprise avec une société à forte valorisation, les droits de succession peuvent s’avérer colossaux.

Dans le cas où la transmission a été anticipée par exemple via une holding familiale, elle devient plus facile. Néanmoins, les investisseurs peuvent parfois créer un patrimoine sans avoir pensé à la suite. Et la vente ou l’apport à une société coûtent chers s’il n’optimise pas la situation (plus-value, droits d’enregistrement, etc.).

De la même manière, les montages en société coûtent cher durant la vie du contribuable. Par exemple, la SARL de famille vous fera cotiser à la Sécurité Sociale des Indépendants. En dessous d’un certain montant, la rentabilité de l’investissement diminue fortement. Même chose pour les frais comptables, juridiques, …

Il semble difficile de prévoir des montages juridiques lors de l’achat de son premier studio locatif. Il faut donc trouver un moyen de payer les droits lorsqu’ils surviennent.

La prévoyance décès de votre entreprise ou personnelle

Lorsque vous êtes en activité dans une entreprise, vous pouvez avoir une prévoyance complémentaire. Elle a même un caractère obligatoire pour les cadres. Cette prévoyance vous couvre contre l’invalidité, incapacité, arrêt de travail, etc.

Mais prévoit également un capital décès souvent représentatif de X% de votre salaire annuel brut (entre 100 et 300% généralement). En cas de transmission, cette prévoyance suit le régime de l’assurance-vie. Il s’agit donc d’un vrai capital pour protéger les héritiers et payer les droits de succession.

Pour aller encore plus loin, rien n’empêche les investisseurs de mettre en place une garantie complémentaire et prévoir un capital pour payer les droits. Certaines prévoyances individuelles sont prévues pour payer les droits.

Les chefs d’entreprises auront aussi à couvrir les droits de leur société pour éviter une catastrophe.

Financer les droits de succession par un crédit hypothécaire ?

Méthode plus pérenne mais à anticiper plus tôt: le financement par un crédit hypothécaire. Il s’agit d’un crédit de trésorerie avec pour garantie une hypothèque de premier rang sur votre bien immobilier pour financer les droits.

Le taux du crédit sera probablement plus important qu’un achat classique, mais il permettra de faire face au barème vu ci-dessus. Pour optimiser la réception de ces sommes, il conviendra d’anticiper par exemple des donations aux enfants, ou encore d’utiliser en complément l’assurance-vie.

L’idée est la suivante: pour un patrimoine de 100 qui génère des droits de 30, vous allez emprunter les 30 qui seront placés en assurance-vie ou contrat de capitalisation à donner à vos héritiers. Ils auront ainsi les liquidités suffisantes pour payer les droits sans vendre le patrimoine.