06 Mai 2025 Transmettre ses biens immobiliers acquis en nom propre

Lors d’un achat immobilier, il n’est pas rare que les investisseurs aient acquis le bien en nom propre. Ceci soit par manque de temps au moment de l’acquisition, d’envie, ou tout simplement par manque de conseil. Par ailleurs, les investisseurs qui ont acquis un bien immobilier sous un avantage fiscal particulier (Scellier, Duflot, Pinel, etc.) veulent parfois céder le patrimoine au terme des avantages fiscaux. Pour transmettre ses biens immobiliers acquis en nom propre de son vivant et éviter des droits importants, plusieurs possibilités existent.

Transmettre ses biens immobiliers en les donnant

La stratégie est tout ce qu’il y a de plus simple. Vous pouvez donner un bien en direct, bénéficier des abattements pour donation (jusqu’à 100 000e pour les enfants). Le gros défaut de cette stratégie réside dans le dépouillement irrévocable et la perte de jouissance et des fruits …

De plus, les abattements restent souvent insuffisants pour couvrir la totalité des droits dus, calculés sur 100% de la valeur donnée.

Concrètement, vous devez réserver cette stratégie pour les biens de faible valeur dont vous ne souhaitez plus la propriété.

Transmettre ses biens immobiliers en démembrement

Pour optimiser la donation d’un bien immobilier, le démembrement s’avère plus intéressant que la donation de la pleine propriété. En bénéficiant d’une « décote » en fonction de votre âge, vous consommez moins rapidement vos abattements.

Par exemple, si vous avez 55 ans et que vous donnez la nue-propriété d’un bien de 500 000€ à vos 3 enfants. En appliquant l’article 669 du CGI, vous ne donnez fiscalement que 50% de la valeur soit 250 000€. Avec un abattement de 100 000€ par enfant, la donation n’entraîne aucun droit. En cas de donation en pleine propriété, 200 000€ auraient été imposés. 

Nous pouvons identifier 2 défauts principaux à cette stratégie:

• Dans le cas d’une location meublée, vous perdez le bénéfice des amortissements. Pour éviter cela, une SARL de famille peut être judicieuse mais entraînera des coûts.
• Pour prendre les décisions relatives au patrimoine, l’accord des enfants sera à chaque fois nécessaire. Sauf à créer une convention de démembrement.

La stratégie est pertinente pour la résidence principale et idéale pour une résidence secondaire familiale.

Attention néanmoins aux travaux payés par l’usufruitier volontairement. Voir en ce sens : Travaux financés par un usufruitier : Une donation ?.

L’optimisation via une société patrimoniale

La société patrimoniale (ou holding) devient plébiscitée par les investisseurs. Le plus souvent, ceux-ci vont recourir à la SCI pour leur bien immobilier (LMNP ou SCI à l’IS pour mon bien immobilier ?).

Lorsque vous avez déjà acheté un bien immobilier en nom propre, le fait d’apporter un bien à une société ne changera rien puisque l’actif net sera égal au bien apporté. Pour optimiser la transmission via une société, il faut que celle-ci génère un passif (une dette) qui viendra diminuer l’assiette nette imposable.

Pour cela, une vente à soi-même ou Owner Buy Out permet par exemple de vendre un bien à votre société (Juridiquement cette appellation est fausse mais passons…). Concrètement, votre société va racheter votre bien immobilier. Vous allez percevoir les liquidités en nom propre (que vous pourrez optimiser avec l’assurance-vie par exemple). La société s’endettera et vous pourrez démembrer les parts. Les liquidités reçues seront nanties pour partie ou totalement sur un contrat ouvert avec un compte chez la banque.

Quelques points à prendre en considération avant de recourir à ce montage:

• Pour éviter l’abus de droit fiscal, l’OBO doit répondre aux critères d’une vraie stratégie patrimoniale.
• La cession va entraîner l’imposition à la plus-value immobilière et aux droits d’enregistrement. Faites les calculs au préalable pour regarder si cela vaut le coût.
• Il faudra probablement mettre quelques liquidités auprès de la banque qui ne financera probablement pas à 100% (sauf à réaliser un Equity Release).
• Attention au contrat souscrit en nantissement. Il faut penser aux frais prélevés et à la stratégie financière proposée.

Payez les droits complémentaires avec l’assurance-vie

Pour les droits qu’il resterait à payer, l’assurance-vie demeure intéressante malgré une baisse des rendements de l’épargne. Evitez tout de même les fonds euros qui deviennent trop anxiogènes pour y investir.

En effet, pour les versements avant 70 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 152 500€ par bénéficiaire désigné et d’une taxation à 20% jusqu’à 852 500€. Pour les plus gros patrimoines immobiliers taxés à 45%, le barème à 31,25% de l’assurance-vie demeure intéressant comme levier fiscal.