09 Août 2022 Donner la nue-propriété de ses biens : pourquoi et comment ?
Donner la nue-propriété de ses biens devient une stratégie de plus en plus populaire. La pleine propriété comme le rappelle l’article 544 du Code civil est » le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
En donnant la nue-propriété, vous donnez le droit de propriété mais en conservant l’usufruit. Si la nue-propriété n’est pas définie par le Code civil, l’usufruit se définit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».
Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, la donation de nue-propriété permet d’anticiper la transmission patrimoniale.
Donner la nue-propriété: un avantage civil
Lorsque vous donnez la nue-propriété d’un bien, celui à qui vous donnez en obtient la propriété. Il ne peut cependant en jouir. Il pourrait avec votre accord mais vous risquez la requalification en abus de droit ou donation déguisée.
Néanmoins, l’intérêt provient de la détention familiale avec un droit viager pour l’usufruitier (vous). En effet, par définition l’usufruit a une durée viagère. Vous avez donc la jouissance des biens et la perception des fruits. L’exemple le plus marquant concerne le patrimoine immobilier, puisque vous bénéficiez des loyers ou du droit d’habitation pendant toute votre vie. A votre décès, les donataires récupèrent la pleine propriété.
Vous pouvez donc d’ores et déjà répartir la transmission patrimoniale et équilibrer les lots entre vos enfants pour éviter toute contestation ultérieure.
Pour donner la nue-propriété, l’intervention d’un Notaire est indispensable pour matérialiser les droits.
Concrètement, tous les types de biens peuvent se démembrer: immeubles, titres, cryptomonnaies, contrats de capitalisation, etc. Dans le cas d’une somme d’argent ou d’un contrat financier, il y a un droit de restitution aux nus-propriétaires. Ce qui fera une dette supplémentaire à l’actif successoral.
L’avantage fiscal de la nue-propriété
En complément des abattements de droit commun de la succession et donation, le démembrement apporte un mécanisme de « décote » en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Concrètement, l’article 669 prévoit le tableau suivant:
| AGE | VALEUR | VALEUR |
| Usufruitier | de l’usufruit | de la nue-propriété |
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 31 ans révolus | 80% | 20% |
| 41 ans révolus | 70% | 30% |
| 51 ans révolus | 60% | 40% |
| 61 ans révolus | 50% | 50% |
| 71 ans révolus | 40% | 60% |
| 81 ans révolus | 30% | 70% |
| 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
De manière simple, si vous donnez la nue-propriété à vos enfants et que vous avez 68 ans, « vous ne donnez fiscalement que 60% ».
Sur un patrimoine important, vous portez une vraie stratégie fiscale. Dans le cas où vous donnez la nue-propriété de parts sociales (d’une holding par exemple), nous retenons la valeur nette. Ainsi vous déduisez les sommes issues d’emprunt. Assez pratique pour transmettre un patrimoine immobilier mais conserver l’usufruit et les revenus complémentaires.
Les précautions avant de donner la nue-propriété
Rappelez vous qu’une donation en nue-propriété vous lie au donataire. Ainsi, si vous souhaitez vendre ou administrer un bien, vous devrez obtenir l’accord du nu-propriétaire.
Pour donner la nue-propriété, privilégiez les biens de détention longue:
- La résidence secondaire familiale;
- Le contrat de capitalisation pour gérer l’épargne familiale;
- L’immobilier locatif patrimonial;
- La dernière résidence principale des époux (attention à ne pas devoir la vendre dans les prochaines années);
- Les titres de société familiale;
- Etc.