07 Oct 2021 Travaux financés par un usufruitier : Une donation ?

Le Code civil dans ses articles 605 et 606 répartit la charge des travaux entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. En principe, l’usufruitier ne paye que les travaux d’entretien tandis que le nu-propriétaire prend en charge les gros travaux. Cet article évite en général de nombreuses contestations. Cependant, que se passe t-il lorsque l’usufruitier prend volontairement à sa charge les gros travaux ?

Exemple du jour: Madame D a effectué une donation en nue-propriété à sa fille de sa résidence principale estimée 500 000€. Le montant retenu de la donation s’élève à 250 000€ (Article 669: évaluation). Par la suite, Madame D effectue des gros travaux en détruisant une partie de la maison pour reconstruire, moyennant la somme de 300 000€. Au terme des travaux, la maison est évaluée 700 000€. 

 Madame D a t-elle effectuée une donation complémentaire ? Si oui à quelle hauteur ? 

Pour reprendre ce cas en termes génériques, la question du jour est la suivante: le fait pour un usufruitier de réaliser volontairement des gros travaux sur un bien démembré constitue t-il une donation indirecte au profit du nu-propriétaire ?

Que dispose le Code civil ?

La donation est un acte prévu par les articles 893 et 894 qui prévoient respectivement:

« La libéralité est l’acte par lequel une personne dispose à titre gratuit de tout ou partie de ses biens ou de ses droits au profit d’une autre personne.

Il ne peut être fait de libéralité que par donation entre vifs ou par testament. »

« La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte. »

Au regard de ces dispositions, les conditions du Code civil sont claires:

• Intention libérale du donateur.
• Dépouillement actuel et irrévocable.
• Enrichissement du donataire (celui qui reçoit).

Nous pourrions nous dire que l’usufruitier qui réalise volontairement des gros travaux a une intention libérale et se dépouille irrévocablement de son épargne. Il va en effet augmenter la valeur d’un bien qui ne lui appartient plus.

Par ailleurs, l’article 605 prévoit clairement que la charge de ces travaux demeure pour le nu-propriétaire.

La notion de donation indirecte pourrait très bien s’appliquer dans le cas ici présente si nous analysons froidement le cas. Néanmoins, la question soulève des difficultés qui empêche une simple réponse par l’affirmative.

Travaux réalisés par un usufruitier: un cas qui fait jurisprudence

L’administration fiscale a tenté de qualifier de donation indirecte ce financement par l’usufruitier. Un cas qui a donné lieu à un arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation le 19 septembre 2012 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 septembre 2012, 11-15.460) .

Dans cet arrêt, Monsieur X a donné à sa fille la nue-propriété de terrains et fait construire des immeubles locatifs.

La direction générale des finances publiques considère qu’il s’agit d’une donation taxable aux droits de mutation sur la valeur des travaux.

La Cour de cassation suit la Cour d’appel et rejette la demande de l’administration. Elle va considérer que l’usufruitier n’a pas d’intention libérale au profit du nu-propriétaire. Ce dernier ne perçoit aucun enrichissement avant l’extinction de l’usufruit (le décès).

Cette jurisprudence basée sur l’intention libérale persiste dans plusieurs décisions. Par exemple dans cet arrêt de 2016.

Des conditions encadrées

Pour écarter cette qualification, la Cour de cassation pose des conditions très claires:

• Pas d’intention libérale de donner. Typiquement, l’objectif de l’usufruitier est son utilisation ou son enrichissement personnel.
• Pas d’enrichissement immédiat du nu-propriétaire. Si la construction constitue la résidence principale de l’usufruitier ou ses futurs revenus, le nu-propriétaire n’en percevra les bénéfices qu’au décès.
• Une espérance de vie assez longue de l’usufruitier. La Cour tient compte du fait que l’extinction de l’usufruit « ne devrait intervenir que de nombreuses années après la date des constructions ».

Un usufruitier qui finance sa résidence principale dont il a l’usufruit ou son immeuble de rapport dont il perçoit les loyers ne réalise pas une donation. Cependant, cela pose également des difficultés dans certains cas:

• Si l’usufruitier décède peu de temps après la réalisation des travaux: La requalification pourrait s’appliquer probablement s’il y avait lieu d’échapper à la fiscalité successorale. Par exemple si l’usufruitier avait une maladie ou un âge assez avancé.
• En cas de vente prochaine du bien. En effet, le nu-propriétaire recevra dans ce cas sa part en fonction de la valeur vénale du nouveau bien. L’enrichissement serait dans ce cas probable. Ce qui alourdirait également la plus-value immobilière.
• Si le bien financé constitue également la résidence principale du nu-propriétaire. Celui-ci profite alors de la prise de valeur du bien.
• Les revenus issus de la construction profitent au nu-propriétaire.
• Bien entendu, la donation préalable réalisée dans le seul but de transmettre une somme complémentaire via les travaux, peut constituer un abus de droit. Il faut une vraie intention de transmission patrimoniale, à démontrer tout de même.

Ces cas, qui ne sont pas encore illustrés en jurisprudence, pourraient le devenir un jour. Il convient dans ce cas de bien étudier au cas par cas le montage employé. Dans le cadre de Notre accompagnement, nous proposons d’analyser toutes ces subtilités et vous orienter vers les meilleures solutions pour transmettre votre patrimoine avec la sécurité juridique adéquate.